Как не стать обманутым дольщиком в новых условиях?

На сегодняшний день в республике работает 65 застройщиков, которыми возводится 111 объектов долевого строительства.
В 2016 году в республике было 18 проблемных объектов, в 2017 году мерами прокурорского реагирования и межведомственного взаимодействия удалось сократить их число на 9, в том числе семь вводом в эксплуатацию. Это отдельные объекты ООО «Северная строительная компания», ООО «Макрос», ЖСПК «Стерх», ООО «СеверТеплоСтройСервис», а также дома ООО «Теплосервис» и ООО «Стерх», которые достроены, но остались пострадавшие от двойных продаж.  В 2018 году из списка проблемных введены в эксплуатацию три объекта ООО «Макрос».  
Таким образом, на начало года остаётся четыре проблемных объекта в г. Якутске застройщиков ООО «Северная строительная компания», ООО СПФ «Черов и К», ООО «Макрос» и два дома в Чурапчинском районе застройщика ООО «Макрос».  Это 136 пострадавших на общую сумму более 330 млн рублей.
Также на контроле органов прокуратуры порядка 10 объектов, по которым переносились сроки введения в эксплуатацию (семь в Якутске, и по одному в                    г. Мирном, Нюрбинском и Чурапчинском районах).
Кроме того, есть проблемные объекты прошлых лет, привлекавшие средства граждан без договоров долевого участия в строительстве (ЖНК «Новый дом», ЖСПК «Строим вместе», ЖСПК «Стерх», ООО «Теплосервис», ООО «Сырдык», ИК «Социальная инициатива»).
В 2017-2018 годах произошли кардинальные изменения в системе долевого строительства. Введены дополнительные требования для застройщиков, создан Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, вводится применение эскроу-счетов банков.  
Для того, чтобы не стать обманутыми, гражданам, прежде всего, следует не участвовать в «серых» схемах. Гарантии возврата вложенных средств для дольщиков установлены только Федеральным законом «О долевом участии в строительстве МКД и иных объектов недвижимости». Данный закон предусматривает только два способа привлечения денежных средств граждан в строительство: договор долевого участия и жилищно-строительный кооператив для достраивания объекта после банкротства первоначального и для реализации каких-либо государственных проектов. Любые иные формы сделки не гарантируют возврат вложенных средств.
Жилищно-накопительные кооперативы легальны, но по сути работают по принципу финансовой пирамиды. Помимо риска потерять пай на участников возложена обязанность покрывать убытки кооператива путём внесения дополнительных взносов.
Приобретение прав по договору долевого участия в результате уступки прав требования возможно, но только от гражданина, поскольку в случае приобретения прав у дольщика-организации в случае банкротства застройщика отсутствует право на компенсацию из Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства.
Эскроу приставляет собой специальный банковский счет в уполномоченном банке, на котором аккумулируются средства дольщиков, которыми застройщик не может воспользоваться до момента сдачи объекта в эксплуатацию. В случае, если застройщик обанкротится и дом не будет достроен в срок, средства возвращаются дольщикам. С 1 июля 2019 года привлечение застройщиками средства граждан возможно только с применением данного института.
Помимо того, что деньги должны лежать нетронутыми, счет эскроу еще и страхуется Агентством страхования вкладов. Если банк, в котором открыт счет эскроу обанкротится, в качестве страховой выплаты будет возмещено до 10 млн рублей.
Чтобы выбрать надёжного застройщика, прежде всего надо знать, что застройщиком может быть только:
- юридическое лицо,
- имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок с целевым назначением «под МКД», право на которое зарегистрировано в органах Росреестра,
- привлекающее средства граждан в соответствии с 214-ФЗ для строительства именно на этом земельном участке,
- на основании полученного разрешения на строительство.
Если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года, то плюс ко всему, это может быть только:
- хозяйственное общество, имеющее опыт в строительстве не менее трех лет и завершившее вводом в эксплуатацию по разрешениям на строительство не менее 5 тыс. м. кв.;
- наименование которого содержит слова «специализированный застройщик».
Соответствие застройщика и проектной декларации требованиям закона проверяет Управление государственного строительного и жилищного надзора РС(Я), о чем даёт заключение.  
Гарантией защиты прав и законных интересов дольщиков на случай банкротства застройщика является компенсационный фонд. Выплата возмещения дольщикам осуществляется в случае открытия конкурсного производства,  производится в размере цены договора, но не более предельной суммы  (произведение жилой площади до 120 кв. м. и средней рыночной стоимости 1 кв. м. в республике).  
Застройщик обязан предъявить любому обратившемуся лицу учредительные документы и бухгалтерскую отчётность. Указанные документы застройщик обязан раскрывать (т.е. обеспечивать свободный доступ к ним). Делается это через Информационную систему жилищного строительства, размещённую на сайте НАШ.ДОМ.РФ.
При выборе застройщика стоит соотнести сроки по проектной декларации со сроками действия разрешения на строительство, они должны примерно совпадать.
Важно найти и посмотреть схему планировочной организации земельного участка на предмет -  не выходит ли жилой дом за пределы предоставленного застройщику земельного участка. Случаи таких нарушений в республике, к сожалению, имеются. Например, по объектам ООО «Агентство недвижимости «Доступное жилье» и ООО «Товары Саха Якутместпрома».
Если вы выбрали квартиру в объекте, в котором продажи стартовали после октября 2017 года, на сайте Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства следует проверить, платит ли ваш застройщик взносы в фонд.
Наконец, целесообразно несколько раз в течение месяца съездить на объект и понаблюдать, насколько интенсивно идёт стройка.
С момента государственной регистрации договора (с 2014 года) земельный участок и  строящийся объект (за исключением помещений, которые строятся не по ДДУ) считаются находящимися у дольщиков в залоге.
Застройщик также вправе страховать риск ответственности за неисполнение своих обязательств по договору. Обязанностью это не является.
Несмотря на отмену норм закона о поручительстве и обязательном страховании, по ранее стартовавшим объектам они действуют. Однако хотелось бы предостеречь граждан, что выступавшие ранее поручителем Глобэксбанк (у застройщиков РФА Инвест, Строймонтаж-2002, Голдлаин, Северстрой) и страховая организация ООО «СК «Респект-Полис» (ООО «Симир») в настоящее время не признают своих обязательств, в связи с чем идут судебные процессы.
В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права или с нарушением требований закона застройщик несёт административную или уголовную ответственность в зависимости от последствий.
Дольщик может потребовать от застройщика:
- немедленного возврата переданных ему денежных средств;
- уплаты в двукратном размере процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- возмещения сверх суммы процентов причинённых гражданину убытков.
Более детально все указанные вопросы, а также вопросы по защите прав пострадавших дольщиков изложены в памятке и буклетах, которые размещены на сайте прокуратуры республики в разделах «Прокурор разъясняет» и «Информационно-разъяснительные материалы».


М. Мягков, и.о. прокурора г. Мирный